ไม่มีรายการ

สร้าง Passive Income ง่ายๆ ด้วยเงินลงทุนหลักหมื่นกับ WHART

25 ตุลาคม 2564


หากพูดถึง Passive Income สิ่งแรกที่หลายคนนึกถึง ก็น่าจะเป็นการมีรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ

แต่ปัญหาก็คือ มันใช้เงินลงทุนเยอะ ต้องไปกู้เงินมาซื้อ เพิ่มภาระหนี้ไปอีก ไหนจะค่าบำรุงรักษา ไหนจะต้องกังวลว่าคนเช่าจะมีตลอดมั้ย ถ้าไม่อยากทำแล้วจะขายต่อ ก็ยากไปอี๊ก ... โอ๊ยยย อีกมากมายสารพันปัญหาให้ปวดหัว

วันนี้มีการลงทุนอีกรูปแบบนึงที่ใช้เงินไม่มาก มีเงินหลักหมื่นก็ลงทุนได้ แถมได้ผลตอบแทนในลักษณะเดียวกับการเก็บค่าเช่าเลย ข้อดีคือเราไม่ต้องซื้อทรัพย์สินเอง เพียงแค่เอาเงินไปร่วมลงทุน แล้วรอผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผล 5-7% ต่อปี ตามสัดส่วนที่ลงทุนแบบชิล ๆ นั่นคือ ....

การลงทุนใน REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นั่นเอง

แต่บอกไว้ก่อนว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง และความเสี่ยงที่มากที่สุดก็คือ ความไม่รู้ในสินทรัพย์ที่เราจะไปลงทุน ดังนั้นก่อนตัดสินใจปล่อยเงินออมออกไปทำงาน อยากให้เพื่อน ๆ ทำความเข้าใจกับสิ่งที่จะไปลงทุนให้ดีซะก่อน ... ถ้าพร้อมแล้วไปเริ่มกันเลย

 

ก่อนอื่นมาทำความรู้จักกับกอง REIT กันก่อน

REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทรัพย์สินที่เอาไว้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยการเข้าไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคาร สำนักงาน โรงงาน โกดัง หรือ คลังสินค้า แล้วเอาไปปล่อยเช่าต่อ

จากนั้นก็เอาค่าเช่าภายหลังหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้วมาจ่ายผลตอบแทนให้กับเรา ตามสัดส่วนที่ลงทุนไป

กลไกการทำงานของ REIT เป็นการระดมทุนผ่านการขายหน่วยทรัสต์ (หน่วยลงทุน) โดย มีผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดผลตอบแทนในรูปแบบค่าเช่า ภายใต้การตรวจสอบและกำกับดูแลของทรัสตี (Trustee) แล้วนำผลตอบแทนนั้นไปเฉลี่ยให้ผู้ถือหน่วยตามสัดส่วน

REITเป็นการลงทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นในปัจจุบัน เพราะให้ผลตอบแทนต่อปีที่สม่ำเสมอ มีการกระจายการลงทุนไปลงทุนในทรัพย์สินต่างๆ และสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ได้ จึงมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาฯ โดยตรง ที่สำคัญคือสามารถเริ่มลงทุนได้ด้วยเงินไม่มาก มีเงินหลักหมื่นก็สามารถลงทุนได้แล้ว

อย่างที่ย้ำเสมอว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ซึ่งการลงทุนใน REIT แม้มีความเสี่ยงในระดับต่ำกว่าหุ้น แต่ก็แน่นอนว่าเสี่ยงสูงกว่าเงินฝากหรือหุ้นกู้ โดยผลตอบแทนก็มีโอกาสได้มากกว่าเช่นเดียวกัน

การลงทุนใน REIT มีหลักสำคัญคือ ต้องศึกษาและมีความเข้าใจลักษณะของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ทั้งในแง่ของปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อทรัพย์สิน ผลการดำเนินงานในอดีต และความสามารถในการเติบโตในอนาคต

นอกจากนี้ก่อนการลงทุนใน REIT ควรรู้จักคำศัพท์อีก 2 คำ ซึ่งเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ไปลงทุน คือ

1. Freehold คือ กอง REIT ที่ลงทุนโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อเป็นเจ้าของ เมื่อเก็บค่าเช่า ภายหลังจากหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องก็จะนำมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน

2. Leasehold คือกอง REIT ที่ไปซื้อสิทธิการเช่าจากเจ้าของสิทธิอีกที (การเซ้งนั่นเอง) โดยระหว่างระยะเวลาการเช่า กองก็จะเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าได้ เมื่อระยะเวลาสิทธิการเช่าหมด มูลค่าทรัพยส์สินที่กองถืออยู่จะเหลือศูนย์ ดังนั้นกองประเภทนี้จะมีทั้งการจ่ายเงินปันผล และการจ่ายส่วนลดทุนคืนให้กับนักลงทุนตามเวลาที่ผ่านไปด้วย

อีกหนึ่งความเสี่ยงที่ต้องรู้สำหรับการลงทุนใน REIT ก็คือ ความเสี่ยงที่ราคาหน่วยอาจปรับลดลงหลังจากเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ แต่หากเราคำนวณผลตอบแทนที่ได้รับแต่ละปีกับต้นทุนค่าซื้อหน่วยลงทุนของเรา แล้วพอใจกับตัวเลขนั้นก็ถือว่าไม่มีปัญหาค่ะ ถือรับปันผลกันยาว ๆ ไป

ทำความรู้จักกอง REIT ผลตอบแทน ความเสี่ยง และข้อควรรู้กันไปแล้ว ใครสนใจเริ่มลงทุน เรามีกองที่น่าสนใจมารีวิวค่ะ ดูที่รูปถัดไปได้เลย

 

ธุรกิจ e-Commerce และ Logistics ถือว่ามีแนวโน้มเติบโตสูงมากในบ้านเรา โดยโตแบบก้าวกระโดดสวนทางเศรษฐกิจในปีที่ผ่านมา ยิ่งในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยิ่งเป็นตัวกระตุ้นให้ธุรกิจนี้เติบโต

เนื่องจากผู้บริโภคหันมาสั่งของออนไลน์แทนการออกไปซื้อของในรูปแบบเดิม แม้ปัจจุบันโควิด-19 จะเริ่มคลี่คลาย แต่การช้อปออนไลน์ก็ดูเหมือนจะกลายเป็นพฤติกรรมเคยชินใหม่ของพวกเราไปซะแล้ว ไม่ใช่เฉพาะในประเทศไทย แต่เป็นเมกะเทรนด์ทั่วโลกเลยทีเดียว จึงทำให้ความต้องการพื้นที่เช่า “คลังสินค้า” เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

เมื่อเห็นเทรนด์แล้วว่า “คลังสินค้า” มาแน่!!! เลยลองสำรวจดูว่าตอนนี้มี REIT กองไหนที่ลงทุนในคลังสินค้าบ้าง ก็ได้มาเจอกับ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART ที่ถูกใจมาก ๆ ตรงที่ ...

1. ทรัพย์สินส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ศูนย์กลางโลจิสติกส์ของประเทศไทย มีศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้า และโรงงานอยู่ในทำเลบางนา-ตราด, ชลบุรี – ระยอง (พื้นที่ EEC), อยุธยา-สระบุรี, และสมุทรสาคร ซึ่งครอบคลุมความต้องการของลูกค้าในทุกธุรกิจ

2. ลูกค้าที่มาเช่าคลังสินค้ายังเป็นยักษ์ใหญ่ในทุกวงการ แบบชนิดที่ว่าเห็นแค่โลโก้ทุกคนก็ต้องร้องอ๋อ ไม่ว่าจะเป็น Unilever, Starbucks, Shopee , Kerry , Central JD, Samsung, Mazda, Volvo ฯลฯ

3. การที่มีผู้เช่ากระจายตัวในหลากหลายกลุ่มอุตสาหกรรม ทั้งสินค้าอุปโภคบริโภค, โรงงานผลิต, วัสดุแต่งบ้าน, และ E-Commerce นับเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดีของกองทรัสต์ เพราะเวลาเกิดปัญหาในอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง ก็จะไม่กระทบกับภาพรวมของกองมากนัก

4. อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับสูง โดยตั้งแต่ก่อตั้งเมื่อปี 2557 เป็นต้นมา WHART มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมทุกปี ทำให้ตอนนี้กลายเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ที่ใหญ่ที่สุดในตลาด มีพื้นที่อาคารภายใต้การบริหารเกือบ 1.4 ล้านตารางเมตร ใน 31 โครงการ ที่สำคัญอัตราการเช่าเฉลี่ยทั้งปีอยู่ในระดับประมาณ 90% มาโดยตลอด

โดย WHART มีสัดส่วนการเป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ : สิทธิการเช่า (30+30 ปี) : สิทธิการเช่า (ไม่เกิน 30 ปี) อยู่ที่ 63% : 8% : 29% พูดง่าย ๆ ว่ามีสัดส่วนการเป็นเจ้าของมากกว่าสิทธิการเช่านั่นเอง

 

ข่าวดีก็คือ WHART กำลังจะเพิ่มทุนครั้งที่ 6 เพื่อลงทุนเพิ่มใน 3 โครงการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 184,329 ตารางเมตร ประกอบด้วย

1. โครงการ WHA E-Commerce Park ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่พื้นที่ EEC และโครงการนี้ได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ กลุ่มพานิชย์อิเล็คทรอนิกส์บางปะกง โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร

2. โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร

3. โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62) ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร

โดยกลุ่มผู้เช่าของทั้ง 3 โครงการ อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมที่เติบโตอย่าง e-commerce และ FMCG ได้แก่ Alibaba Group Shopee Xpress และทีดี ตะวันแดง มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินทั้ง 3 โครงการอยู่ที่ประมาณ 10.7 ปี ทำให้ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยของ WHART ภายหลังการเข้าลงทุนเพิ่มสูงขึ้นจาก 3.0 ปี เป็น 3.5 ปี ซึ่งเป็นการสนับสนุนความมั่นคงของรายได้ให้กับ WHART ในระยะยาว

มาดูผลตอบแทนกันบ้าง อย่างที่บอกว่ากอง REIT มีข้อดีคือ ผลตอบแทนจากปันผลที่ได้จากค่าเช่า ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ ผู้ถือหน่วยรอรับ Passive Income เข้ากระเป๋าทุกปีแบบชิล ๆ

โดย WHART จ่ายประโยชน์ผลตอบแทน (เงินปันผล + เงินลดทุน) ทุกปี ดังนี้

ปี 61 จ่าย 0.7585 บาท/หน่วย

ปี 62 จ่าย 0.7624 บาท/หน่วย

ปี 63 จ่าย 0.7578 บาท/หน่วย

2Q/64 จ่าย 0.3830 บาท/หน่วย

**ประมาณการหลังเพิ่มทุนครั้งที่ 6 คาดว่าจะจ่าย 0.80 บาท/หน่วย

หมายเหตุ : **เป็นประมาณการผลตอบแทนตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 65 ถึง 31 ธ.ค. 65 สอบทานโดยผู้สอบบัญชี

 

 

WHART กำหนดช่วงระยะเวลาการเสนอขาย และช่องทางการจองซื้อ ดังนี้

1.ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ : 8-12 พ.ย. 2564

2. ประชาชนทั่วไป : 16-19 พ.ย. 2564

ช่องทางการจองซื้อ: K-My Invest (https://www.kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของธนาคารกสิกรไทย

โทร. 0 2888 8888 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ www.sec.or.th หรือ www.whareit.com

หวังว่าคอนเทนต์วันนี้คงถูกใจสาย Passive Income ทุกคนนะคะ ศึกษาข้อมูลและความเสี่ยงดี ๆ ถ้าพร้อมแล้วก็ลุยได้เลย

บทความแนะนำล่าสุด


บทความอื่นๆที่น่าสนใจ